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加拿大酒店投資和貸款

更新日期:9月 11

最近由於大溫哥華地區住宅市場的海外買家稅和空置稅,很多的投資都從住宅市場轉到的商業地產,基於筆者在酒店行業多年的經驗,下面我通過這篇文章給大家講講酒店投資我們需要關注的因素,以及銀行在酒店投資的貸款申請時,有哪些重要的指標。


01 Location(地段)

和其他的商業地產相比,地段對於酒店的重要性更加突出,是酒店成敗的關鍵因素。因為酒店生意需求的大小,和周邊的商業氛圍以及交通便捷性有著密切的聯繫,兩個同樣設施的酒店,即使只有幾百米的距離,客房出租的價格可以相差很遠。因此,銀行在預測酒店的盈利能力的時候,地段是重要評估的指標。


02 Brand (品牌)和管理模式

酒店的管理模式有三種:集團管理(Corporate), 特許經營(Franchise)和單體酒店(Independent)。


集團管理(Corporate)意味著這個酒店是在酒店管理公司(例如萬豪,希爾頓等)旗下經營,一般也會使用這個集團旗下的酒店品牌,由於有專業的公司管理,加上酒店能夠得益於酒店管理公司的行銷和預訂系統,從銀行的角度會是加分項;


特許經營(Franchise)則是品牌公司授予品牌使用權給酒店,但不一定會參與經營管理。由於酒店會受益於這個酒店品牌的知名度,也會提升銀行心目中的印象。


單體酒店(Independent)則完全由酒店的業主自己經營管理,酒店業主在申請貸款則需要更多的材料證明自己酒店管理經驗。



03 RevPAR

RevPAR的全稱是Revenue Per Available Room,或者每間可售房收入,這個指標是酒店平均客房賣價和入住率兩個指標的結合,是酒店產生收入能力的體現,銀行會通過評估RevPAR,審視酒店業務是否活躍。由於酒店經營的成本結構屬於高固定成本的類型,因此酒店的產生收入的能力非常關鍵。


04 EBITDA

這個是最重要的!!EBITDA(Earn Before Interests Taxes Depreciations Amortizations) 是酒店產生多少現金流的重要指標,銀行除了會看EBITDA實際資料以外,還會關注EBITDA占酒店總收入的百分比是否在合理範圍內。這個指標,直接影響銀行評估物業還款能力。


如何準備申請材料酒店物業申請貸款,銀行一般會需要酒店的財務報表,報稅表,還有銀行通常會參考專業的酒店估價報告評估酒店的價值和未來預期現金流收入的情況,另外環境評估也是非常重要的一個環節,因此申請商業貸款,最好提前準備,找專業人士幫忙規劃以及準備材料。

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Anthony Zhang, Mortgage Strategist

DLC Clear Trust Mortgages

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© 2020 by Anthony Zhang Mortgages

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